尊龙凯时(中国)人生就是搏!

    城市更新是指由特定主体对特定区域的城市空间形态和功能进行整治、完善和优化，主要包括基础设施及公建配套设施的完善、历史风貌区保护与文化传承、现有土地用途及尊龙凯时物使用功能的优化调整、低效存量用地的盘活利用及生态环境品质的提升，相较城中村改造、旧村改造、旧城改造等表述，是一个融合了城市结构、功能体系及产业结构的更新与升级等多方面内容的概念。

    当前，我国城市发展已从规模快速扩张进入到注重品质提升的整体转型阶段，注重对城市的更新而非扩张，是当前我国城镇化发展从注重增量转向存量挖潜的必然过渡。《中共中央关于制定十四五规划和二〇三五年远景目标的建议》中首次提出“实施城市更新行动”，住房和城乡尊龙凯时党组书记、部长王蒙徽撰写了《实施城市更新行动》，将“城市更新”作为城市尊龙凯时领域“十四五”工作的主旋律，对城市更新在新时代下承担改善人居环境、优化城市功能、传承人文历史、推动产业升级的历史使命也提出新的要求。

    2019年“加强城市更新”首次被列入中央经济工作会议内容。进入2020年后，中央经济工作会议公报、政府工作报告、《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》等中央相关政策多次提及“城市更新”，标志着城市更新正式上升为国家战略。

    2020年10月20日，自然资源部发布了关于《土地征收“成片开发”标准（试行）》（征求意见稿）公开征求意见的公告，支持县级以上地方人民政府对一定范围的土地进行的综合性开发，并统筹进行方案设计、功能导入、征地拆迁、集中尊龙凯时。

    在这样的大背景下，一大批新的“大项目”即将蓄势待发，地方政府又迎来了新一轮的开发热潮，许多地区开始筹备城市更新项目；金融方面，国家开发银行、农业发展银行等政策性银行也推出专门支持产品；对基建央企来说，城市更新业务是未来一段时间巨大的市场增量空间和自身实力的展示舞台。

    1. 更新实施范围：城市历史建成区

    2. 适用的情形：

（1）建成年代较早，失养失修失管，环境污染严重，通风采光严重不足；存在重大安全隐患（危房，或存在消防、经常性水浸或其他安全隐患）；尊龙凯时使用功能不完善（如无独立厨房、卫生间等老旧小区）；

（2）城市基础设施和公共服务设施不完善，如教育、医疗、公共绿地、停车场、物业用房、社区公共服务设施等配建严重不足；

（3）不符合现有规划，如所在片区规划功能定位发生重大调整，现有土地用途、土地利用效率与规划功能不符；

（4）土地利用效益低下，如产业转型升级或淘汰形成的闲置用地，或土地性质不符合产业升级后需求的（如“退二进三”）；

（5）城市发展过程中形成的“边角地”、“夹心地”、“插花地”，以及历史遗留违法用地及尊龙凯时等；

（6）历史文化遗产、传统尊龙凯时、特色风貌尊龙凯时等保护、活化、利用；

（7）政府批准应当进行城市更新改造的其他情形。

    3.以上适用情形按尊龙凯时内容可以概括为：

（1）涉及改善基础设施的，包括征地拆迁、保障性住房尊龙凯时、租赁住房尊龙凯时、道路及管网升级与改造；

（2）涉及提升公共服务的，包括医疗卫生设施、教育设施、养老托育设施及社区公共服务设施的新建或改扩建；

（3）涉及生态环境治理的，包括河流水系的综合治理、城市绿化景观完善等；

（4）涉及历史文物资源及保护的，包括主体尊龙凯时的修缮与保护、智能化管理系统的尊龙凯时等；

（5）涉及产业转型升级的工业用房转型发展文化创意、健康养老、科技创新等政府扶持产业等。

    “城市更新”在中国，可以说是在广东“三旧”改造试点基础上演变而来。广东作为我国改革开放的前沿阵地，经济快速发展的同时，城市尊龙凯时用地陆续逼近资源环境极限。并且在不同历史背景下，由于城市规划设计理念、城市管理水平不同，城市扩张过程中难免出现规划不合理、尊龙凯时不合规、产权主体复杂、土地利用效率低的违建或城中村等问题，也亟待整改。土地问题成为制约城市发展的瓶颈。

以广州市为例：

    实施“三旧”改造以来，截至2020年12月底，全广东省共实施改造面积92.60万亩，完成改造面积56.12万亩，节约土地22.77万亩，节地率达40.57%；累计投入改造资金1.95万亿元，其中社会投资占改造总投资额的87.2%。

    2009年，国土资源部和广东省政府经协商并报国务院同意，决定共同推进节约集约用地试点示范省尊龙凯时，并将旧城镇、旧厂房、旧村庄改造作为推进试点示范省尊龙凯时的一项重要任务。在国土资源部指导下，广东在推进“三旧”改造中不断探索，建立了相对完善的政策体系，取得一系列成功经验，并随后在辽宁、上海等地陆续逐步推开。

*2018年4月，广东省发布粤国土[2018]3号文，首次允许旧改用地协议出让，对广东旧改项目的推进作用巨大。

按改造力度划分：综合整治类、改建更新类和拆除重建类

    1.  综合整治类

    改造力度最弱、审批条件最宽松，基建企业参与相对较少。整治类项目不改变尊龙凯时主体结构和使用功能，以消除安全隐患、完善现状功能等为目的，一般不增加尊龙凯时面积。审批程序简化，主要由县区政府负责审批、实施、竣工验收和后续监管。改造资金主要来自市/区政府、权利人等。城镇老旧小区改造可视为整治类城市更新的一种。整治类城市更新利润较薄，以装修修缮为主，基建企业参与相对较少。

    2.  改建（有机）更新类项目

    改造力度居中、一般需由市级城市更新管理部门审批，参与者一般可通过改造、持有运营的等方式参与项目。改建类项目一般不改变土地使用权的权力主体和使用期限，在不全部拆除的前提下进行局部拆除或加建，可实施土地用途变更，部分城市可增加尊龙凯时面积（但一般会对尊龙凯时面积增幅设限，例如珠海要求不超过30%）。参与者房企可通过改造、持有运营等方式参与项目，代表案例如万科上生新所、孙科别墅。

    3.  拆除重建类

    改造力度最强、审批最严格，是基建投资企业参与城市更新的主要形式。本文后续投融资相关探讨主要针对拆除重建类项目。

    拆建类项目对城市更新单元内原有尊龙凯时物进行拆除并重新规划尊龙凯时，可能改变土地使用权的权利主体、可能变更部分土地性质。

    拆建类项目流程较复杂，审批机构涉及区、市城市更新管理部门，流程包括更新计划立项、专项规划审批、实施主体确认、用地出让等环节。

    从国外城市更新项目以及国内现有的更新项目经验来看，以下4个方面是项目成功的必不可少的要素：

    1.健全更新法律法规 实现有法可依

    完善的法律法规体系是推进城市更新的基本制度保障。迄今我国在城市更新上 的制度尊龙凯时仍仅停留在以地方立法为主，以政策为主的水平上，仍缺乏国家层面的法律法规支持。随着城市更新的普遍开展，我国迫切需要建立健全完备、

稳定、可操作性强的多层次法律体系。

    2.制定城市更新规划协调规划政策

    城市更新需要在完备的更新规划约束下才能高质量、高效率地有序进行。各国的成功经验都证明，所有成功的案例都一定有一个具有创新性、系统性和地域适应性的优秀规划。城市更新并非仅仅是对存量资源的改造。在一定意义上说， 好的城市更新都是对一座城市的再塑造，不能采取走一步说一步的盲目试错方式。

    3.多元融资模式 完善财政及政策支持

    城市更新所需资金巨大、占用周期长，几乎所有国际经验都证明，仅靠财政资金是难以实现高质量、可持续的更新目的。通过发挥财政资金的杠杆作用、实行税收优惠、提供合理补贴、灵活运用容积率奖励、采取符合规律的金融支持 等多种办法来吸引多方面的社会资本参与到城市更新中来，是保证我国城市更 新战略长期稳定发展的必由之路。

    4.激励市场主体 多主体共同参与机制

    城市更新必然涉及多元利益主体。根据国际经验，一方面政府要在城市更新中 做好多元利益主体之间关系的协调工作 ; 另一方面，政府还要把努力动员社会 各层面广泛参与到城市更新中来。社会多元主体的参与度越高，城市更新的质 量就越高，更新项目的实施过程就越顺畅。在中国目前市场环境下，这就要求政府、参建企业和金融机构在投融资模式和交易结构、收益分享等环节充分沟通协调，探索出符合我国实际的城市更新操作模式。